Hiện nay nền kinh tế thị trường biến động liên tục tạo ra sức ép lớn cho nền việc kinh doanh và các nhà đầu tư. Chính vì thế các hình thức đầu tư ngày càng phổ biến hơn như: đầu tư chứng khoán, đầu tư đồ cổ, gửi tiết kiệm ngân hàng, tích trữ vàng…Trong đó đầu tư bất động sản mang đến nhiều lợi nhuận với mức độ rủi ro cao. Để hiểu rõ hơn về loại hình đầu tư này bạn hãy tham khảo ngay bài viết dưới đây webtygia.com sẽ cùng bạn tìm hiểu bất động sản là gì? Phân loại, đặc điểm và những lưu ý cần biết khi đầu tư bất động sản, mời bạn tham khảo:

Bất động sản là gì?

Hiện nay ở hầu hết các quốc gia việc phân loại tài sản quốc gia thành hai nhóm chính: bất động sản và động sản được thực hiện theo các quy định cụ thể. Tuy nhiên một điểm đồng nhất trong khái niệm về bất động sản là nó đề cập đến những tài sản liên quan chặt chẽ đến đất đai và không thể di dời.

Theo Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 bất động sản được xác định là những tài sản không thể di dời bao gồm:

• Đất đai.

• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng đó.

• Các tài sản khác liên quan đến đất đai.

Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo "Từ điển thuật ngữ tài chính", bất động sản được mô tả là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất kèm theo mà không thể di dời được từ đất đó. 

Như vậy có thể hiểu “Bất động sản đầu tiên là một dạng tài sản nhưng điểm khác biệt với những tài sản khác là tính không thể di dời. Theo quan điểm này bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản liên quan chặt chẽ với đất đai, không thể tách rời khỏi vị trí địa lý của đất.”

Phân loại bất đặc sản 

Hiện nay có hai cách phân loại bất động sản phổ biến như sau:

*Cách thứ nhất: Theo Bách khoa toàn thư mở (Wikipedia) bất động sản được chia thành ba loại:

- Bất động sản có đầu tư xây dựng:

Bao gồm những bất động sản chính như sau:

• Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai)

• Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.

• Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc...

• Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn và chiếm đa số giao dịch trên thị trường bất động sản của một quốc gia.

- Bất động sản không đầu tư xây dựng:

• Đất nông nghiệp

• Đất nuôi trồng thủy sản

• Đất làm muối

• Đất hiếm

• Đất chưa sử dụng

- Bất động sản đặc biệt:

• Các công trình bảo tồn quốc gia

• Di sản văn hóa vật thể

• Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo.

• Nghĩa trang, ...

*Cách thứ hai: Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản gồm bốn loại:

- Đất đai.

- Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai.

- Tài sản khác gắn liền với đất đai.

- Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

Trong bốn loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản theo bản chất (không thể di dời được, không tự di dời được) như đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất. Loại cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng, là những vật có thể di dời được nhưng vẫn được coi là bất động sản từ quan điểm pháp lý.

Bất động sản có thuộc tính gì?

Thuộc tính của bất động sản có những đặc điểm quan trọng như sau:

Tính bất động

Đất đai được coi là một loại hàng hóa đặc biệt. Mặc dù có thể chuyển nhượng hay bán nhưng quyền sử dụng và khai thác chỉ giới hạn ở một địa điểm cụ thể. Bất động sản không thể di dời đến bất kỳ địa điểm nào theo ý muốn của người sở hữu. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, phụ thuộc vào vị trí của đất, điều kiện sinh thái và ảnh hưởng của môi trường kinh tế xã hội gây ra sự đa dạng giá đất, thậm chí ở những khu vực gần nhau.

Tính không đồng nhất

Trong thời kỳ bao cấp hoặc phát triển nền kinh tế thị trường, sự đa dạng và phức tạp của hàng hóa làm cho hai tài sản giống nhau về đặc điểm gần như không thể tìm thấy. Do đó giá trị của bất động sản phụ thuộc vào đặc điểm cụ thể và ngữ cảnh thời điểm mua tạo nên sự không đồng nhất trong thị trường bất động sản ngày nay. Sự không đồng nhất này càng gia tăng khi nhu cầu xã hội phát triển do diện tích đất có hạn so với sự tăng trưởng dân số và phát triển kinh tế.

Tính khan hiếm

Diện tích đất có hạn so với sự tăng trưởng dân số và phát triển kinh tế. Dân số tăng nhanh đặc biệt ở vùng nông thôn cùng với sự công nghiệp hóa và hiện đại hóa làm thu hẹp diện tích đất nông nghiệp. Nhu cầu lao động tại thành thị ngày càng cao dẫn đến tình trạng tăng đột biến về dân số và tăng cầu về chỗ ở làm tăng giá trị bất động sản.

Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

Bất động sản bao gồm đất và các công trình trên đất, là nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt quan trọng và không thể thay thế được. Nó tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Đất đai không chỉ mang lại lợi ích cho thời điểm sử dụng mà còn tạo ra quyền sở hữu đất đai và các lợi ích khác với thời gian sử dụng vô hạn, thể hiện tính bền vững và đời sống kinh tế dài hạn của bất động sản.

Đặc trưng khi đầu tư bất động sản

Một khi bất động sản trở thành hàng hóa nó sẽ có giá trị và giá trị sử dụng để đáp ứng nhu cầu của con người. Tuy nhiên bất động sản không giống như các hàng hóa thông thường, nó mang những đặc điểm riêng biệt sau:

Tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản cũng chịu ảnh hưởng lẫn nhau đặc biệt trong trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tạo ra sự tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. 

Trong thực tế việc xây dựng các công trình này không chỉ làm tăng thêm vẻ đẹp và sức hấp dẫn của cảnh quan mà còn làm nổi bật tiện ích của các công trình khác, tạo ra hiện tượng phổ biến.

Bên cạnh đó giá của bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác tương tự như: lãi suất ngân hàng, thời gian, vị trí, khu vực…

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Khả năng co giãn của cung bất động sản thường kém do cung bất động sản thường ít linh hoạt hơn so với biến động giá cả nên những hạn chế cụ thể về cung ứng đất đai được thể hiện qua các khía cạnh sau:

• Tổ chức cung đất đai là không đổi

Vấn đề quỹ đất được giữ nguyên và không thay đổi tạo nên một cơ sở cung ổn định nhưng đồng thời hạn chế.

• Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt có giới hạn

Việc cung cấp đất đai để đáp ứng các mục tiêu đặc biệt thường bị hạn chế về quy mô và phạm vi.

• Hạn chế về mặt tự nhiên và quy hoạch của nhà nước

Ngoài những hạn chế tự nhiên, quy hoạch từ phía chính phủ cũng là một điều kiện hạn chế nổi bật. Việc phân phối đất đai cho các mục đích cụ thể phải tuân theo quy hoạch và quy định trong từng giai đoạn không cho phép sự linh hoạt trong việc thay đổi mục đích sử dụng.

• Khó khăn trong việc điều chỉnh đất đai

Thay đổi về chiều cao, diện tích và mục đích sử dụng đất đai đều phải tuân theo quy định và điều lệ xây dựng của Nhà nước. Việc này tạo ra một môi trường hạn chế không cho phép sự linh hoạt trong việc thay đổi mục đích sử dụng đất đai theo tình hình thị trường.

Thời gian giao dịch dài, chi phí cao

Quá trình mua bán bất động sản kéo dài và chi phí giao dịch cao. Bởi bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị lớn, quá trình mua bán cần được thận trọng xem xét, dẫn đến việc thời gian giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán thường không trực tiếp mà thông qua sự trung gian của người môi giới làm tăng thêm chi phí. Ngoài ra sự phát triển của đất nước theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng tình hình phát triển… đều làm tăng chi phí của các giao dịch liên quan đến bất động sản. 

Ngoài ra biến động của tỷ giá cũng làm ảnh hưởng đến giá của bất động sản nói riêng và các loại đầu tư khác nói chung.

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt và quan trọng, có giá trị cao và mang lại lợi nhuận lớn, nhưng quá trình quyết định mua bán không diễn ra nhanh chóng như đối với các hàng hóa khác. Điều này xuất phát từ sự liên quan đến nhiều thủ tục, làm giảm khả năng chuyển đổi thành tiền mặt. Trong nhiều tình huống, đặc biệt là khi chủ sở hữu bất động sản có giá trị lớn, giá trị tài sản cao, việc bán ra ngay lập tức để có tiền mặt trong tình huống khẩn cấp là khó khăn, đòi hỏi thời gian kéo dài, đôi khi dẫn đến việc bỏ lỡ nhiều cơ hội.

Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Thứ năm, sự can thiệp và quản lý nghiêm ngặt của Nhà nước: Do bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, xã hội, và chính trị của quốc gia, Nhà nước phải thực hiện sự can thiệp và quản lý chặt chẽ thông qua các quy định nhằm điều tiết và kiểm soát việc sử dụng cũng như chuyển giao quyền sở hữu bất động sản, vì bất động sản là lĩnh vực mà Nhà nước can thiệp trực tiếp.

So sánh bất động sản với động sản

Điều kiện để kinh doanh bất động sản theo pháp luật

Điều kiện để cá nhân hoặc tổ chức được phép kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và bao gồm:

• Thành lập doanh nghiệp và có ngành nghề kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp nêu tại Khoản 2 của Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản, đối với doanh nghiệp có quy mô nhỏ, không hoạt động thường xuyên nhưng vẫn phải kê khai thuế.

• Công khai thông tin về doanh nghiệp, bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại, và tên người đại diện theo pháp luật. Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về thế chấp nhà, công trình, dự án bất động sản tham gia kinh doanh. Thông tin cụ thể về số lượng và loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, đã bán, chuyển nhượng cần được công khai tại:

• Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

• Trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản).

• Tại sàn giao dịch bất động sản (nếu giao dịch thông qua sàn).

Như vậy webtygia.com vừa cùng bạn tìm hiểu về bất động sản. Hy vọng bài viết đã cung cấp những thông tin bổ ích đến bạn giúp bạn hiểu rõ về loại hình đầu tư này. Ngoài ra nếu còn thắc mắc nào khác hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và giải đáp nhanh nhất nhé.